Roya Yapı tarafından hayata geçirilen projenin tasarımında verimliliğe odaklanılarak kullanıcıya maksimum fayda sağlanmak amaçlanılmış. Tasarruf ve çevrecilik anlayışına göre kurgulanan projeyi, Tago Mimarlık Kurucusu Roya Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Gökhan Avcıoğlu ve Roya Yapı İcra Kurulu Başkanı Afşin Aykanat ile konuştuk.
Roya Yapı Tago Mimarlık, ARED Yapı ve DRS Yapı’nın bir araya gelmesi ile kuruldu. İnşaat sektöründe prefesyonel bu üç ismin birlikte hareket etmesi Roya Nova Rezidans projesinde nasıl bir sinerji yaratacak?
Gökhan Avcıoğlu: Tago Mimarlık, ARED Yapı ve DRS Yapı’nın birlikteliği projede muhakkak bir sinerji yaratıyor. Tasarımcının projenin planlanmasından itibaren sürece dahil olması projeye artı değer kazandırıyor. Türkiye’de ve yurt dışında uzun yıllardır edindiğimiz tecrübemizle projeyi tasarladık. Know-how’larımızı yansıttığımız, konut sahiplerinin menfaatlerini maksimum seviyede tutan bir projeyi hayata geçirdik. Roya İnşaat firmasının hem yatırımcı hem de tasarımcısı bakış açısıyla, tasarımcının ise inşaat firmasının bakış açısıyla yaklaşması projeyi birçok açıdan avantajlı kılıyor. Projenin tasarımına imalat sürecinde de müdahil olmamız inşaat grubuna da fayda sağlıyor. Projede kullanılacak yapı malzemelerinin seçimi gibi birçok konuda tasarımcı olarak inşaat grubuna destek veriyoruz. Bu yaklaşımla projenin işletme maliyetlerini kontrol edebiliyor, detayları verimlilik ve maliyet açısından maksimum fayda sağlayacak şekilde çözümleyebiliyoruz. Afşin Bey’in ve benim uzun yıllardır faaliyet gösterdiğimiz bu sektörde, mimar kimliğimizin yanı sıra yatırımcı olarak da yer almamızın doğal olduğu düşüncesindeyim. Bir projede hem iyi tasarımcı hem de iyi imalatçı olarak yer almayı doğru ve avantajlı buluyorum.
Afşin Aykanat: Bir projenin var olma süreci mimar ile başlıyor. Ancak proje tamamlandığında yapıyı kullanacak olan müşteri ile mimarın arasında iletişim olmuyor. Yatırımcılar, satış odaklı bir yaklaşımla projenin nasıl olacağına karar veriyor. Üzerinde durdukları konu daha az maliyet gideri, daha küçük daire ve kolay satış… Ancak müşterinin ihtiyaçları bunlar değil! Roya Nova Rezidans projesinde, mimar ile kullanıcı arasındaki köprüyü kuruyoruz. Doğru kişiye projeyi üretiyoruz.
Nitekim Roya Nova'nın çalışmalarına başlamadan önce 1200 kişiyle anket yapıldı. Hangi sonuca ulaşıldı ve bu sonucun projeye yansıması ne oldu?
Afşin Aykanat: Yüksek lisansımı gayrimenkul geliştirme üzerine yaptım. Çalışmalarımızı istatiksel sonuçlar üzerine yapıyorduk. Önemli olan taleplere göre ürünü oluşturmaktı. Roya Nova Rezidans projesi için anket yaparak, hedef kitlenin ihtiyaçlarını ve beklentilerini öğrenmenin doğru olacağına karar verdik. Her lokasyonda aynı projeyi tasarlayamayacağınız gibi aynı müşteri portföyünü de hedefleyemezsiniz. Ataşehir - Ümraniye arasında, Finans Merkezi’nin karşısında yükselen Roya Nova’nın hedef kitle analizini gerçekleştirdik. Proje, Finans Merkezi’nin hemen yanı başında konumlandığı için çalışan kesimi hedef alıyor. Bugün Ataşehir’in nüfusu 400 bin. Finans Merkezi’nde yaşam başladığında bölgede ciddi bir konut ihtiyacı doğacak. Anket çalışmasını da hedeflediğimiz çalışan kişiler üzerine yaptık. Dairelerin metrekaresinden mutfağın tasarımına, sosyal tesislerden balkon ihtiyacına kadar her kullanım alanına yönelik taleplerinin ne olduğunu ankette katılımcılara sorduk. Projeyi bu anket sonucuna göre şekillendirdik. Örneğin ankette her katılımcının talep etmesi üzerine tüm dairelerde balkona yer verdik. 200 katılımcıdan yalnızca iki kişi talep ettiği için kapalı havuza projede yer vermedik.
Gökhan Avcıoğlu: Anket, siyasetten endüstriye kadar hemen hemen her alanda başvurulan bir veri toplama sistemi. Biz de anket çalışması yaparak hedef kitlenin ihtiyaçlarını öğrendik ve projede ona göre çalışmalar yaptık. Bunu başardığımızı düşünüyorum, çoğunluğun mutluluğu bizim için daha önemli. Projede gerek duyulmayan hiçbir öğeye yer vermedik. Ev sahiplerini, kullanmaya vakit bulamayacakları birçok fonksiyonun maddi yükünden koruduk.
Afşin Aykanat: Anket çalışmasında oturacak kesim ve yatırımcı olmak üzere iki ayrı portföyün beklentilerini öğrendik. Yatırımcı için satın aldığı dairede kira dönüşünün hızlı olması önemli. Sektörde kira dönüşü 30 yıl olan projeler var. Roya Nova Rezidans’ta kira dönüşü yaklaşık 17 yıl. Bu nedenle yatırımcının isteklerini de sağlamaya çalıştık. Projede aidatı minimum seviyeye düşürecek çalışmalar yaptık.
Gökhan Avcıoğlu: Roya Nova Rezidans’ta yatırımcı oranını belli bir seviyede tuttuk. Yaptığımız yapının yaşayabilmesini ve bunun sürekliliğini sağlamayı amaçladık. Oturmak amaçlı daire satın alınan projelerde yaşam dinamik olduğu için projenin değeri de her geçen gün artıyor. Bu nedenle dairelerin satışlarında da yatırımcı ve oturucuyu ayırt ettik ve yatırımcının belli bir oranda kalmasını sağladık. Yatırımcıyı hedefleyen projeler, başarılı olmadığı gibi marka değerleri de artmamıştır.
Afşin Aykanat: Projeye olan talepler şimdiden oldukça iyi. İstanbul’un yanı sıra Ankara gibi farklı şehirlerden daire satın alanlar var. Çünkü Finans Merkezi’nde hayat başladığında bölgede daire fiyatları çok daha yükselmiş olacak.
Roya Nova Rezidans’ın yatırım değeri ve daire seçenekleri hakkında bilgi verir misiniz?
Gökhan Avcıoğlu: Roya Nova Rezidans, 3+1, 2+1, 1+1 ve stüdyo olmak üzere 255 daireden oluşuyor. Projenin tasarımında odaklandığımız en önemli noktalardan biri de yapının kendi sınırları içinden çıkılmadan hem sosyal ihtiyaçların, hem de işlerin yürütülebilmesini mümkün kılmak oldu. Bu fonksiyonları karşılama amacıyla sosyal tesis, toplantı salonları, hobi odaları, spor birimleri ve açık alanda toplanma alanları konumlandırdık. Beklentileri karşılayacak şekilde donatılmış 3 toplantı salonu, 4 otopark katı, pilates ve grup dersleri de yapılabilecek kapsamlı bir spor salonu, sauna, buhar odası, masaj odası, şok duşu, soyunma odaları, sinema salonu, karaoke odası, restoran, kafe, açık hava sineması ve deniz manzaralı teras proje içerisinde yer aldı. Roya Nova Rezidans’ta bir diğer hassasiyetimiz net metrekareler ile brüt metrekareler arasındaki farkların minimum derecede olmasıydı. Tasarım deneyimimizle projede son derece verimli metrekareler sağladık. İhtiyaç duyulmayacak metrekarelere yer vermek yerine ihtiyacı karşılayacak doğru metrekarelerle çözüm sunarak her anlamda verimli bir yaşam alanı oluşturduk.
Afşin Aykanat: Roya Nova Rezidans projesinin yatırım değeri 100 milyonun üzerinde. Ciro beklentimiz ise 110 milyon – 150 milyonun üzerinde... Şu ana kadar toplamda 50 dairenin satışını gerçekleştirdik.
Projenin mimari tasarımı hakkında bilgi verir misiniz?
Gökhan Avcıoğlu: Roya Nova Rezidans, Tago Mimarlık’ın mimari dilini yansıtan bir çizgide. Malzemeden arınmış, genel hatları ve ışık - gölge oyunları ile kendini ifade eden bir kimliğe sahip. Bölgedeki yoğun kentsel ortama saygı duyacak şeffaflıkta kurguladığımız projenin zamansız bir tasarıma sahip olmasına önem verdik. 30 katlı kule, ticari alt kütlenin üzerine konumlanmış iki farklı kütle olarak yer alıyor. Konpak bir şehir bloğu olan Roya Nova Rezidans’ın güzel bir istanbul manzarası bulunuyor. Projede hayata başladığında sonrasında çıkabilecek olası sorunları bugünden öngörererek bina bakımını kolay, detayları basit ve ulaşılabilir olacak şekilde projeyi çözümledik. Dairelerin güneş enerjisinden maksimum düzeyde faydalanacak şekilde konumlandırıldığı yapı, mimari tasarımı sayesinde insan gücünün minimalize edilmesini amaçlıyor. Projenin mimari tasarımını, tasarruf ve çevrecilik anlayışına göre kurguladık.
Afşin Aykanat: Roya Nova Rezidans’ta bir otel konseptinde çalıştığımızı söyleyebilirim. Çünkü otel projelerinde, yapımdan çok işletme maliyetlerini minimum seviyede tutacak çözümlerin yapılması önemlidir. Biz de projede işletme maliyetlerini azaltacak çalışmalara öncelik verdik. Dış cephede sürekli bakım ihtiyacı duymayacak malzeme tercihinde bulunduk. Bina girişini tek bir yerde planlayarak personel sayısını azaltmayı amaçladık. İç mekanlarda insanların ulaşabildiği doğal malzemeleri kullanmayı tercih ettik.
Türkiye’nin deprem ülkesi olduğunu göz önünde bulundurursak projede yapı güvenliği açısından neler yapılacak?
Gökhan Avcıoğlu: Her şey projenin tasarımıyla başlıyor. Dengeli bir tasarım yapmanız gerekiyor. Söylemek istediğim projenin boyu ile eni arasında nasıl bir oran yakalıyorsanız ağırlık merkezinde de doğruyu yakalıyorsunuz. Dolayısıyla taşıyıcı sistem hafifliyor. Ayrıca bu ekonomik de bir çözüm. Yapının güvenliğini sağlayacak çalışmaları tasarım sürecinde başlatarak tecrübeli projeci arkadaşlarımızla sürdürdük. Birlikte doğru bir tasarım yaklaşımıyla sonuca gittik. Öte yandan yüksek binalarda uygulanması gerekilen birtakım şartlar söz konusu. Yangın gibi birtakım afetleri göz önünde bulundurarak projede titiz davrandık.
Afşin Aykanat: Projede tüm senaryoları ayrı ayrı planladık. Ev sahiplerinin eşyalarını dairelerine nasıl taşıyacağından personelin çöpü nasıl toplayacağına kadar her detay düşünüldü. Eşyaların diğer daire sakinlerin rahatsız olmadan taşınabilmesi için mevcut asanörlerden ayrı bir asansörü daha projeye dahil ettik. Ortak alanlarda koridorlar tamamen doğal ışık alıyor. Bu elektrik tüketimini azaltarak aidat giderlerini düşürecektir. Projenin trafik hesabında iki asansör yeterli görünürken, projede yangın kaçış asansörünün haricinde üç asansöre daha yer verdik. Aidat maliyeti yalnızca projede yaşayan ev sahipleri için değil yatırımcılar için de önemli. Düşük aidat dairenin kiraya verilmesinde etkilidir. Dolayısıyla dairenin değerini artıran bir unsur düşük aidat... Bugüne kadar 700’ün üzerinde proje tamamladık. Bu projelerden edindiğimiz tecrübe ve geri dönüşümlerden yola çıkarak aidatı azaltacak çalışmalara yer verdik.
Projede hayat başladığında yönetimi siz sürdüreceksiniz. Bu konuda nasıl bir çalışma yapılacak?
Afşin Aykanat: Ared Yapı adı altında inşaat sürecinde ve sonrasında olmak üzere birçok projenin yönetimini yaptık. Edindiğimiz tecrübe ile Roya Nova Rezidans projesinde de yönetimi biz üstleneceğiz. Buradaki amacımız kar gütmek değil; projenin iyi yönetilmesi ve daha başarılı olmasını sağlamak. İnsanlar Roya Nova ile kazandıkça bizim ile birlikte daha fazla yol alacaktır.
Roya Nova'nın ardından Sancaktepe’de yatırım gerçekleştirmeyi planlıyorsunuz. Diğer projeleriniz hakkında bilgi verir misiniz?
Gökhan Avcıoğlu: Roya Yapı olarak uzun ve kısa vadeli olmak üzere birçok yatırım planımız var. Kalite, lokasyon ve müşteri memnuniyetini sağlamak üzerine kurulu hedeflerimiz. Önceliğimiz müşteri memnuniyeti… Arkasında durabileceğimiz projeleri hayata geçirmeyi istiyoruz. Hacimsel olarak büyüyen projelerle varlığımızı sürdürmek değil amacımız! ‘Roya‘ markasının nitelikli projelerinin yanı sıra lokasyon tercihine kadar her konuda seçici olduğu yatırımlarıyla bilinmesi istiyoruz. Bundan sonraki projelerimizi de bu hedeflerimiz doğrultusunda hayata geçireceğiz.
Afşin Aykanat: Roya Gold isimli projemizin çalışmaları Roya Nova’dan önce başladı. Roya Gold kendi firmamızın da yer alacağı bir ofis projesi. Roya Roza isimli projemiz ise Sancaktepe’de yer alıyor. Roya Roza, kendi içinde bütünleşen ancak dışarıya da açık şehirle bütünleşmiş bir proje. Bunun yanı sıra Çengelköy’de ve Üsküdar’da arsalarımız mevcut. Dolayısıyla aynı anda çalışmalarına başlayacağımız birçok proje var.
X, y ve z kuşağının karakteristik özellikleri birçok alana yansıdığı gibi mimaride de kendini gösteriyor olmalı. Türkiye’deki mimari anlayışta neler değişiyor? Bu konudaki görüşlerinizi öğrenebilir miyiz?
Gökhan Avcıoğlu: Aslına bakarsanız mimari anlayışta pek fazla bir şey değişmiş değil. Mimarları, yatırımcılar biraz yönlendirdiği için henüz o noktada değiliz. Bugün verdiğimiz kararlar 4- 5 sene sonrasını hedefliyor. Mimarların henüz bu konuda hazır olmadığını düşünüyorum. Gelecekte doğacak ihtiyaçları bugünden anlamamız ve belirlememiz gerekiyor. 20 yıl sonra insanları nasıl bir hayat beklediğini, hangi teknolojileri kullanacaklarını tahmin ederek, ona göre tasarımlar gerçekleştirmeliyiz. Yalnızca mimarlar değil yatırımcılar da bu bakış açısına sahip olmalı. Artık geleneksel kalıpta değiliz! Benim ve yaşıtlarımın büyüdüğü aile ortamından çok daha farklı bir yaşam kültürü söz konusu günümüzde... Değişen ihtiyaçlar ‘en’ sıfatı ile nitelendirilecek çalışmalar yapmayı zorluyor. Örneğin yüksek bina tasarlamak gibi… Bireyin yalnız yaşaması arttıkça mekanlar küçülecektir. İnsanlar zamanı yönetebilmek adına her şeye çok daha hızlı ulaşabilecekleri bir ortamı talep edecekler. Bu nedenle projelerde iş ve yaşam aynı mekanda birleşebilecek. Çünkü artık bilgiye ulaşabilmek çok kolay. Çalışmak için bir mekana ihtiyaç duyamayacak belki de… Bu gibi parametreleri kurgulamak gerekiyor projelerde. Gündelik yaşamı kolaylaştıran teknolojiyi bünyesinde bulunduran, sosyalleşmeye olanak sağlayan hizmetlerin yer aldığı mekanlar kurgulamak gerekecek.
Afşin Aykanat: Bu nedenle Roya Nova Rezidans projesinde cafe, resturant gibi insanların hizmet satın alabilecekleri sosyal aktivite alanlarına yer verdik. Modern hayatın hızlı temposunda insanlar ihtiyaçlarını çok daha hızlı karşılamak gerekiyor. Ev yemeklerini sipariş edebilecekleri, ihtiyaçlarını çözebilecekleri birtakım hizmetlere gereksinim duyuyorlar.
Gökhan Avcıoğlu: Mimaride farklı akımlar zaman zaman kendini gösterdi. Bir dönem şehir merkezinden uzak bahçe şehirler oluşturuldu. Ancak insanlar artık şehir merkezlerine geri dönüyor. Kültür, sanat etkinliklerine, eğlenceye daha yakın olan şehir merkezlerinde yaşamayı tercih ediyorlar. İş yerlerinin yoğunlaşmasının sebeplerinden biri de bu.
