Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu, 17 Mayıs 2022, Salı günü A Para'da Uğur Korkmaz'ın sunduğu Paranın Yönü programına konuk olarak gayrimenkul sektöründe gümdeki konulara ilişkin önemli açıklamalar yaptı. Kalyoncu, Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati'nin konut sektörü temsilcileri olarak kendilerini konuk ettiği toplantıda neler konuşulduğu ve toplantıda öne çıkan konu başlıklarının neler olduğuna dair değerlendirmelerde bulundu. Gayrimenkul sektörünün çok yoğun tartışıldığı, konuşulduğu bir dönemden geçtiğimizi belirten Kalyoncu, "Bunun sebebi; hem pandeminin sektördeki birçok konuda büyük değişikliklere sebep olacak etkisi ve tüm dünyada süregelen enflasyon, lojistik arzının yaşadığı sıkıntılar gibi... Burada gayrimenkul üretimini de etkileyen unsurlarla ilgili alınacak tadbirlerle alakalı bir araya geldik. Öncelikle sektörün bu noktada bir ortak akıl bulma çabası bence değerliydi. Bu anlamda toplantıya çok etkili bir katılım vardı ve herkes sonuna kadar toplantıda kaldı. Açıkçası oradan bir fayda çıkacağını ümit ediyoruz. Tabii ki mevzu insanın en temel ihtiyacı olan konut olunca, bu konuyu sadece ekonomik boyutuyla ele almak bizi doğru sonuca ulaştırmaz. Bunun sosyal boyutunu da muhakkak değerlendirmek gerekir. O açıdan her yönüyle bu konular tartışıldı. Arsa sahipliğinden, inşaatın girdisi olan ana inşaat malzemelerinin maliyetine, vergisel boyutundan işin finansman boyutuna kadar bu noktadaki sorunlar konuşuldu. Bakanımız, bizleri dinledi ve kendi bakış açısını da aktardı" diye konuştu.
"MEKANİK ELEKTRİK AKSAMLARDA DEVLET DESTEĞİYLE YERLİLEŞTİRME ARTTIRLMALI"
Şahsi kanaati olarak; gayrimenkul sektörünün ve konut geliştiricilerinin, özellikle kurumsal manada bu işleri yapan firmaların konuya gerçekten hassasiyetle yaklaştıklarını söyleyebileceğini ki bakıldığında rakamların da bunu doğruladığını ifa eden Kalyoncu, "Çünkü son bir yıldaki değişime baktığımızda, inşaat maliyetlerindeki artışı yüzde 101 olarak görürken, yeni konut endeksinde ise yüzde 96'lık bir artış var. Yani yeni konutlardaki artış, inşaat maliyetlerinin gerisinde. Bu bize şunu gösteriyor: Tabii ki işçiliğin o oranda artmamasının avantajı da bir yana, maliyetlerle ilgili geliştiricilerin aslında bir takım sübvansiyonları da sürdürdüğünü görüyoruz. Toplantıda bu noktada çözümle ilgili konuşmalar oldu. Bu sektörün ithalata bağımlı olan kalemleri ile ilgili yerlileştirme mevzusu konuşuldu. Özellikle mekanik elektrik aksamlarda halen yerli üretimimizin gelişmesi gerektiğini düşünüyoruz. Buna yönelik bir destek olduğu takdirde, bu dışa bağımlı olduğumuz inşaat kalemlerinde de yerli üretim avantajını yakalayacağız" dedi.
"YÜZDE 50 ARSA PAYINI DÜŞÜRECEK FARKLI MEKANİZMALARA İHTİYAÇ VAR"
Çözüm noktasında konuşulan konulardan ikincisini ise gayrimenkulün en büyük girdisi olan arsa ile ilgili olduğunu belirten GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, "Özellikle büyük kentlerde her hangi bir problemi olmayan, hemen üretime dönebilecek bir arsa bulmak gerçekten zor. Bulunan arsalar da erşilebilir konut üretimi açısından maalesef bir imkan sunmuyor. Dünya ile mukayese edildiğinde bizde düz mantık, herkesin de kulağının aşina olduğu bir yüzde 50'ye yüzde 50'lik bir paylaşım oranı vardır. Eğer bir arsada oluşan değerle ilgili bir geliştirme yapılıyorsa, yüzde 50'si geliştiricinin, yüzde 50'si de arsa sahibini oluyor. Avrupa ülkleri başta olmak üzere arsa sahiplerinin oranın dünyada yüzde 20, yüzde 30 hatta yeri geliyor yüzde 15'lere indiğini görüyoruz. Türkiye gibi nüfusu yoğun büyüyen ülkelere baktığımızda bunun devlet tarafından regüle edilerek bazı yerlerde yüzde 15 ila yüzde 20 mertebelerinde arsa payı ile üretim sürecine girdiğini fakat fiyatların da regüle edildiğini görüyoruz. Bildiğiniz gibi son açıklanan pakette de küçük ve orta ölçekli firmalara bir finansman imknaı da sağlanıyor. Onun bir şart olarak, fiyatlarını belli bir müddet sabit tutma durumu var. Bu, bizim sektörde aslında devletin görmüş olduğumuz bir refleksi değildi. Devletin, fiyatların regüle edildiği bir mekanizmayı ilk defa devreye aldığını görüyorum. Eğer bunun devamı olursa ve bu şekildeki mekanizmaların türevleri düşünülürse bu arsa payını düşürmekle ilgili de imkanlar ortaya çıkabilir.
"BU SÜREÇTE EN ÇOK, ERİŞİLEBİLİR ARSANIN SEKTÖRE KAZANDIRILABİLMESİ ÖNEMLİ"
Erişilebilir konut üretimi sürecini en çok kolaylaştıracak adım, erişilebilir arsanın sektöre kazandırılması olacaktır. Bu konuda da tabii ki Türkiye Cumhuriyeti toprakları içerisinde en büyük arsa devletindir. O açıdan burada böyle bir atılım olursa hem gayrimenkul sektörünün büyük kurumsal firmalarının hem de bölgesel orta ölçekli veya küçük firmaların bu alanda üretim yapmaları ile ilgili çok olumlu refleksleri ve geri dönüşleri var. Gayrimenkul sektörü demek illa lüks konutlar veya rezidanslar üretmek değil. Gayrimenkul bizim en büyük değerimiz. Bütün toplumların en büyük değeri gayrimenkulleridir ve hayremenkullerini en iyi yöneten ulsular her zaman en gelişmiş uluslar olur. O yüzden bizim de bir takım çıkmazlardan kurtulup sektörün de erişilebilir bir sektör olması ancak arsa payını regüle edilmesi ile mümkün olacaktır. Yoksa serbest piyasa ekonomisi içerisinde siz zaten çok pahalı bir arsaya gayremenkul geliştirip onu erişilebilir kılamıyorsunuz. Bu açıdan sektör bir defa erişilebilir konut üretimine sıcak bakıyor ve üretmek istiyor. Bu üretim gücünü, bu dinamizmi bugünün problemi olan konutta erişebilirlilk alanına kanalize edebilirsek inanın çözümle ilgili ciddi yol kat etmiş oluruz" şeklinde konuştu.
"REEL OLMADIĞINDAN ENDİŞE EDİLEN FİYAT ARTIŞLARINA YÖNELİK BİR ÇÖZÜM ÜRETİMELİ"
Başkan Kalyoncu, "Sektör temsilcilerinden bir talep var mıydı? Bu noktada toplantıda bir şeyle konuşuldu mu?" şeklinde soru üzerine ise şunları söyledi: "En büyük talep inşaat maliyetleri ile ilgili özellikle bir takım maliyet unsurlarında, belli üreticiler var... Orada bu fiyat artışlarının reel olmadığı ile ilgili bir endişe var. Bununla ilgili tedbir alınması, bu konunun incelenmesi ve buna bir çözüm üretimesiyle ilgili konu epeyce konuşuldu. Talep olarak bunun gündeme geldiğini ifade edebilirim" diye konuştu.
"Son dönemde arsaya yönelim oldukça fazla. Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında arsa maliyetlerinden kaynaklı artışlar bekliyor musunuz?" şeklinde bir soru üzerine ise Başkan Kalyoncu, "Bence arsa fiyatlarındaki artışın en büyük dalgasını yaşadık. Pandemi, üzerine lojistik kriz, emtia krizi ve Rusya-Ukrayna savaşı... Bunların hepsi çok kısa dönemler aralağında oldu. Eğer dünya yeni bir krize girmezse, farklı bölgesel olumsuzluklar ön plana çıkmazsa arsa fiyatlarındaki en büyük dalgayı atlattığımızı düşünüyorum.
"FİYAT ARTIŞLARI İLE ALAKALI İNTERNETTEKİ İLANLAR DENETLENMELİ"
Bir de aktarmayı atladığım bir konu var... Günümüzde gayrimenkul alım satımı veya kiralaması ekseriyetle dijital platformlar üzerinden yapılıyor. Çünkü en kolay oradan bulubiliyor ve seçenekleri görebiliyorsunuz. Baktığınız bir dairenin arka sokağındaki veya o mahalledeki başka bir gayrimenkulla mukayese edebiliyorsunuz. Fakat bu işlemlerin yapıldığı internet sitelerinde bir ilan açmakla ilgili açıçası bir kontrolsüzlük olduğunu düşünüyoruz. Ve bu paketin açıklandığı gün de Bakanımız Sayın Nureddin Nebati'nin açıkladığı bir bilgi var... Bu sitelerde yaklaşık 800 bin gayrimenkul ilanı varmış ve bunların 64 bininde bir fiyat arttırımı uygulanmış. Bir kurumsal firmanın zaten öyle bir akşamda fiyatını yenilemesi mümkün değildir. Yabu bu bir prjeksiyonla, toplantılarla ve alınabilecek kararlarla uygulanır. Anında uygulanan bir fiyat artışı varsa bilin ki bu bir aracının veya bu internet sitelerinde ilan açan kişilerin arttırdığı fiyatlardır. O açıdan fiyat artışlarında bu konun da kontrol edilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Çünkü kontrolün olmadığı yerde kaos oluyor. Bu fiyat artışları sanki geliştiricilerin, konut üreticilerinin yaptığı artışlar gibi konuşuluyor ve öyle algılanıyor. Ama burada görünen o ki -rakalmlar da bunu doğruluyor- bu internet sitelerindeki durumun bu yöndeki sıkıntılara mahal veriyor. Dünyada bu konuda daha kontrol altında olan durumlar var. Amerika'da bu tür sitelerin, oranın tapu kadastro sistemiyle entegre olduğunu görüyoruz. Şimdi teknolojinin bize verdiği imkanları da değerlendirerek ki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de Türkiye'nin çok köklü, yeniliğe açık ve teknolojiyi iyi kullanan kurumlarından birisi... O açıdan bu işin ticareti bu internet sitelerinde dönüyor fakat resmiyeti tapuda olşuyor. Bu iki farklı zemini birleştirecek bir çözüm olursa, inanın bu bir çok problemi çözecektir. Sayın Bakan ile yaptığımız toplantıda bu da çok yoğun knuşulup tartışıldı. Ve eğer bu olursa, Türkiye'de tapu harçları malumunuz yüzde 4... Fakat maalesef bu sitelerde alım satım durumunda bunu gerçek değerinde göstermeyenler oluyor. Bu anlamda devletimizin bir vergi kaybı da oluyor. Bundan dolayı bu ticaretin döndüğü internet siteleri ile işin reel anlamda yapıldığı tapunun aynı zemimnde yürümesi durumunda tapu harçlarının da daha makul oranlara gidebilmesi mümkün olur. Çünkü buradaki alınamayan, toplanamayan vergi ile ilgili devletin gerçekten güçlendirecek ve hakkaniyeti sağlayacak bir sistem ortaya çıkmış olur. Toplantıda somut olarak bu konu da ele alındı. Dolayısıyla bu toplantıdan sonra bu internet sitelerinde açılan ilanlarla ilgili ciddi bir takip ve denetim mekanizmasının da gelemsini bekliyoruz" açıklamasında bulundu.
