FOTO: Nil Tiritoğlu – LEED Green Associate, YesTR Uzmanı, Kentsel Dönüşüm Uzmanı, Çevresel Sürdürülebilirlik ve İklim Değişikliği Uzmanı
Son yıllarda artan deprem riskiyle birlikte riskli yapıların dönüştürülmesi gündemin en önemli maddelerinden biri haline geldi. Peki, bir bina riskli ilan edildiğinde malikler ne zaman ve nasıl karar alıyor? 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’nda yapılan değişiklikler, maliklerin karar alma süreçlerini hızlandırırken yaşanan sorunlar da gündemde yerini koruyor. LEED Green Associate, YesTR Uzmanı, Kentsel Dönüşüm Uzmanı, Çevresel Sürdürülebilirlik ve İklim Değişikliği Uzmanı Nil Tiritoğlu, riskli yapılarla ilgili teknik rapordan yıkım sürecine, maliklerin haklarından sık karşılaşılan sorunlara kadar tüm detayları basit ve anlaşılır bir dille okuyucularımız ile paylaştı.
Eski Bina Riskliyse Ne Yapmalı? KentselDönüşümde Malikler Ne Zaman, Nasıl Karar Almalı?
Son yıllarda hepimizin zihnini kurcalayan bir gerçek var: “Bu bina ne kadar sağlam?” Depremler bize sadece binaların değil, sistemlerin de yıkılabileceğini gösterdi. İşte tam bu noktada, riskli yapıların dönüştürülmesi hem bir zorunluluk hem de bir sorumluluk haline geldi. Peki, bir bina “riskli” ilan edildikten sonra ne olur? Malikler ne zaman toplanır, nasıl karar alır? Kim neye ne kadar hak sahibidir?
Bu yazıda, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası çerçevesinde bu süreci basit ama sağlam bir dille açıklıyoruz.
Önce Tespit, Sonra Tebligat
Bir bina riskliyse, teknik bir rapor hazırlanır. Bu rapor kesinleştiğinde, artık geriye dönüş yoktur. İdare, binanın tahliye edilmesi ve yıkılması için maliklere en fazla 90 gün süre tanır. Bu sürede taşınmaz boşaltılmalı ve yıkım işlemi başlamalıdır.
Yıkımdan Sonra Ne Olur?
Yıkımdan sonra o bina artık hukuken yoktur. Kat mülkiyeti de sona erer. Tapuda sadece arsa görünür ve siz artık sadece “arsa payı kadar malik” sayılırsınız. Dönüşümle ilgili alınacak kararlar da bu yeni düzende şekillenir.
Eskiden Zordu, Şimdi Kolaylaştı: 2/3’ten Salt Çoğunluğa
2019 yılına kadar dönüşüm kararlarını alabilmek için maliklerin üçte ikisinin (2/3) onayı gerekiyordu. Ancak bu oran birçok projede süreci tıkıyor, bir kişinin bile “hayır” demesiyle aylar, hatta yıllar kaybedilebiliyordu. İşte bu sorunu aşmak için yasa değişti. Artık salt çoğunluk, yani maliklerin %50’den bir fazla payı varsa, dönüşüm kararları alınabiliyor. Bu, uygulamayı büyük ölçüde hızlandırdı.
Karar Nasıl Alınır?
• Salt çoğunlukla alınan kararlar, yazılı bir tutanak ile kayıt altına alınır.
• Notere gitmeye gerek yok.
• İmzalar yeterli.
• Birine vekâlet verilecekse, bunun için de noter şart değil. Basit bir yazılı belge yeterli.
Yani kâğıt üzerinde her şey gayet pratik. Ama uygulamada bu kadar basit olmayabiliyor.
Sık Karşılaşılan Sorunlar
• “Benim evim daha büyüktü ama arsa payım küçükmüş” diyenler: Yeni projede kimin ne kadar hakka sahip olacağı, çoğu zaman tapudaki arsa paylarına göre belirleniyor. Bu da ciddi adaletsizlik hissi yaratabiliyor.
• Toplantı düzenleme karmaşası: Yasa, maliklerin nasıl bir araya geleceğini net biçimde anlatmıyor. Bu işi genelde eski bina yöneticisi ya da bir gönüllü sırtlanıyor.
• Salt çoğunluk olsa bile mahkemeye başvuranlar: Karara katılmayan malikler dava açabiliyor. Bu da süreci yavaşlatıyor.
Ne Yapmalı?
Riskli yapı ilanından sonra, malikler arasında bir “yol arkadaşlığı” başlamalı. Güven, şeffaflık ve iletişim bu sürecin en önemli yapı taşları. Kararları ne kadar erken ve açık şekilde alırsak, dönüşüm o kadar hızlı, huzurlu ve adil olur.
Unutmayalım: Yasa zemini hazırlıyor, ama dönüşümü gerçekleştirecek olan biziz.